2022-02-14
北京楼市上空的一朵乌云-今日讯
来源：房产邓总说金 时间：2023-04-23 13:02:37
季度的北京楼市，一方面成交火爆，一方面乌云密布，且越来越浓重。
(资料图片仅供参考)
当下北京楼市的乌云，是高涨的挂牌量，库存不断攀升。
1月中下旬，挂牌量一度跌到了9.6万套，二手房库存被迅速消化。如今，不到俩月时间，二手房库存已经突破了11万套，如果算上后台未展示的，则挂牌量已经达到了13万套。
很多人都知道，现在二手房挂牌量大增，库存增加；但对于挂牌房源的情况却没有一个概念。
我以今天的最新数据为基础，简单做了一个统计，给大家看看所谓挂牌量11万套，到底是怎么回事。
这是今天的最新数据，在统计时点，最新挂牌量是110660套。我按照价格情况做了一个简单统计。
通过上表可以看出：
一、总价在500万及以内的房子数量有60450套，占比54.63%。虽然北京房子挂牌数量大，但是有一半以上的比例，房价在500万以内。
大家一直说北京的房价高，但是从这个数据来看，北京的房价，其实并没有那么高，500万以内的房子占比，竟然高达55%。
二、总价在501-1000万之间的房子，有36967套，占比33.41%。
三、总价在1000万及以内的房子，数量有97417套，占比88.04%。这就意味着，只要你的房子，总价超过1000万，就可以位于前11.96%的行列了。
总价超过1000万的在售房子，并没有那么多。
四、总价1001-2000万的房子，占比9.66%。其中，1001-1500万这个区间，就占了7%。
五、总价超过2000万的房子，目前挂牌在售比例大致是2.31%。这又是一个二八定律，2%和98%的定律。
只要你的房子总价超过了2000万，基本意味着你的购买力超过了北京房产市场上98%的人群。
以上是房子价格区间的分布，我们再来看看房子在不同城区的分布。
朝阳是房产交易最活跃的区域，秒杀其他行政区，一个区的房源挂牌量就达到了27955套，占比25.47%，超过了西城、东城、海淀三者之和。
海淀的挂牌量刚刚超过万套，占比9.3%。
东西城在售的房子一共只有9432套，占比8.53%。
东西海朝四个区域，在售的房子占比达到了43%。
丰台的房子挂牌量竟然可以排到第二名，有13018套，占比11.77%。
值得注意的是，整个亦庄的挂牌竟然只有1142套，这个挂牌量也太少了。库存少，供应少，需求大，供不应求，所以价格就很容易炒上去。
或许这点能解释过去这两年，亦庄核心区和河西区的房子，涨幅为何这么大。
接下来，我简单总结下这个统计数据：
其一，东西城的房子数量太稀少。
东西城房子的供应数量，非常稀少，供给天然受限，只要市场稍微受点刺激，价格就能快速起来。
其二，房子的绝对供应量大、相对供应量小。
如果只看绝对数值，就会感叹：北京二手房挂牌量太高了。但是稍微拆解下，就会发现，每个区域的在售房子数量，并没有那么多。
其三，北京房产市场是以刚需和刚需改善为主的市场。
虽然平时从媒体上我们总看到北京房价上千万、几千万，然而从实际数据来看，88%的房子，总价在1000万以内；这是绝大多数人可以够得着的区间，至于动辄几千万的房子，在北京市场上也属于极少数。
其四，北京楼市，500万是刚需上车门槛，1000万是改善门槛，2000万是豪宅门槛。
500万的门槛，基本是现在刚需群体的上车门槛。要想在北京买个正规两居室，或者核心区一居室，至少得拿出500万。
1000万，则是置换改善的门槛。到了这个数量级，基本可以在大多数区域，买到可以居住的两居、甚至三居。1000万，也是绝大多数人的买房天花板，这个门槛，跨越有难度。
2000万以上，这就是妥妥的豪宅门槛了，不管是学区，还是非学区，都能买到居住环境尚可的房子。
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